Como funciona o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação)

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) são impostos estaduais cobrados em transações que envolvem bens imóveis, sejam elas de compra e venda ou de transferência por herança ou doação.

O ITBI é um imposto que incide sobre a transferência de propriedade de um imóvel, seja ele urbano ou rural, e é cobrado pelo município onde o imóvel está localizado. O valor do imposto é calculado com base no valor venal do imóvel, que é determinado pelo município e pode variar de acordo com a região e o tipo de imóvel. Geralmente, a alíquota do ITBI varia entre 2% e 3% do valor venal do imóvel.

Já o ITCMD é um imposto que incide sobre a transferência de bens por herança ou doação, e é cobrado pelo estado onde o bem está localizado ou onde o falecido tinha domicílio. A alíquota do imposto varia de estado para estado, e pode chegar a 8% do valor do bem transmitido. No caso de transmissão por herança, o valor do imposto é calculado com base no valor venal do bem, enquanto no caso de doação, o valor é calculado com base no valor de mercado do bem.

Ambos os impostos são obrigatórios e devem ser pagos antes da transferência da propriedade do imóvel ou do bem em questão. É importante ressaltar que a falta de pagamento desses impostos pode acarretar em multas e juros, além de impedir a transferência legal da propriedade.

Em algumas situações, é possível reduzir ou evitar a incidência desses impostos, como no caso de transações entre familiares, em que é possível utilizar o regime de isenção previsto em lei. Além disso, em casos de divergência sobre o valor venal do imóvel ou do bem em questão, é possível entrar com recurso junto ao município ou estado responsável pela cobrança.

A ILEGALIDADE DO “VALOR VENAL DE REFERÊNCIA” NO PAGAMENTO DO ITBI E ITCMD

Ao adquirir um imóvel, é comum que o comprador tenha que arcar com o pagamento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e do ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos). No entanto, muitas vezes, o valor desses impostos pode ser abusivo e desproporcional em relação ao valor real do imóvel.

Isso ocorre porque, em muitos casos, a base de cálculo do ITBI e do ITCMD é o chamado “valor venal de referência”, que é um valor arbitrado pela prefeitura ou pelo estado, respectivamente, como referência para o cálculo desses impostos.

O Código Tributário Nacional, em seu artigo 38, prevê que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Ignorando o princípio da legalidade, a Administração Pública vem elegendo critérios diversos para a base de cálculo destes impostos, como é o caso do Estado de São Paulo que editou o Decreto nº 55.002/2009, possibilitando a adoção do “valor venal de referência” do imóvel urbano para fins de base de cálculo do imposto.

Utilizando-se de critérios de valor de mercado, o estado majora consideravelmente o valor do imóvel para fixação do “valor venal de referência”, o que resulta em um valor de imposto ACIMA do devido.

Entretanto, a fixação do valor venal de referência para arrecadar mais imposto que o devido é uma prática TOTALMENTE ilegal, pois fere o princípio da legalidade tributária, que exige que os impostos sejam calculados com base em critérios objetivos e transparentes.

Para combater essa ilegalidade, é possível ingressar com uma ação judicial para questionar o uso do “valor venal de referência” como base de cálculo do ITBI e do ITCMD. Nesse caso, é preciso apresentar provas que demonstrem o valor real do imóvel, como laudos de avaliação imobiliária, por exemplo.

Vale ressaltar que, em alguns casos, a própria legislação prevê a possibilidade de se utilizar outras bases de cálculo para o ITBI e o ITCMD, como o valor da transação ou o valor de mercado do imóvel, por exemplo. Por isso, é importante estar atento(a) aos seus direitos e contar com o auxílio de um advogado especializado na área para garantir uma tributação justa e adequada.

Em suma, o uso do “valor venal de referência” como base de cálculo do ITBI e do ITCMD é ilegal e pode levar a uma tributação abusiva e desproporcional. Por isso, é fundamental buscar seus direitos e questionar essa prática, visando garantir uma tributação justa e adequada.